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房屋漏水,承租人可拒交房租吗?出租人可解除

来源:益友天元  作者:益友天元  时间:2016-12-02 10:40

基本案情:
2010年10月,某商业综合体的经营管理公司A公司将商场中的一处商铺出租给刘某从事餐饮店经营,双方就租金、物业管理费、权利义务等签署租期为8年的租赁协议一份。合同约定:刘某应于每月20日前向A公司支付下个月租金、物业管理费等费用,刘某逾期支付任何应付款超过15天的,A公司有权单方解除租赁协议。后因刘某逾期付款,在A公司多次发函催款刘某仍未按期支付的情况下,A公司于2012年12月底向刘某发出了解除租赁协议通知书,后因刘某一直未将商铺归还给A公司,A公司于2013年4月在多次催告腾房无效后,对场地进行了停水停电,但刘某仍是拒绝将场地予以归还。出于无奈,A公司于2013年6月向法院提供诉讼,要求刘某进行腾房迁让,并请求刘某支付违约金、水电费、免租期租金、腾房费、解除函发出后的房屋占用使用费及滞纳金等费用。诉讼中刘某提起反诉,提出房屋存在漏水,管理公司为非法解约,要求法院判令管理公司向自己赔偿装修剩余价值损失、餐饮加盟费、食品损失费、员工工资、经营损失等共计人民币432万元。
 
法院判决:
一、本诉中(即A起诉刘某要求腾房并支付费用的诉讼中),法院认为争议焦点有两个:1、管理公司解除权是否成就;2、房屋漏水可否构成延迟交租的抗辩。
1、管理公司解除权是否成就。
诉讼中刘某承认未严格按照协议约定日期提前支付下月费用,而是每月终了后支付上月费用,但其辩称存在理由,即刘某声称与A公司达成口头约定可不按原租赁协议约定日期支付各种费用,且从付款日期可以看出,均是每月终了再支付上月费用,已形成习惯。但A公司认为,双方之间从未就租金支付条款达成过变更,每月在刘某迟延支付的情况下,A公司均有发送催款函进行催告。
法院认为,在A公司否认存在口头约定情况下,刘某未提供任何证据证明双方变更了协议,依据现有证据规则,刘某逾期付款超过15天,管理公司解除原租赁协议并无不妥。
2、房屋漏水可否构成延迟交租的抗辩。
根据《合同法》第六十六条:“当事人互负债务,没有先后履行顺序,应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求”,根据法律规定,在租赁期间内,出租人A公司有义务对租赁房屋的质量瑕疵即漏水问题进行维修,出租人未能在合理期限履行维修义务的,承租人可以行使拒交租金等抗辩权。本案中,刘某如何行使该抗辩权,必须满足以下条件:即刘某在每次拒交租金(或迟延交付租金)前房屋都存在漏水问题且A公司未进行维修。只有满足上述条件时,刘某拒交租金或迟延支付租金才有法律依据。但是本案从现有证据来看,刘某以房屋漏水作为其迟延交付租金的抗辩存在以下困难:一是刘某未能举证他每次迟延交付租金是因为房屋存在漏水问题且要求A公司予以修缮,而A公司未履行维修义务;二是刘某虽然未按照合同约定时间交付租金,但每月仍然交付租金的主观意志来看,并没有拒交租金的打算,也没有向A公司提出因未履行维修义务而拒交租金的实际行为;三是刘某未能证明房屋漏水时间及严重程度,亦无证据证明其已通知A公司要求履行维修义务,且刘某的商铺未有任何停业现象,房屋漏水影响经营的理由不充分。因此刘某该抗辩意见不能成立。
最终,法院判令刘某支付违约金、水电费、免租期租金、腾房费、解除函发出后的房屋占用使用费等费用共计人民币107万元。
二、反诉中(即刘某起诉要求A公司赔偿装修剩余价值损失、餐饮加盟费、食品损失费、员工工资、经营损失等共计人民币432万元的诉讼中),针对刘某的反诉请求,法院认为:
1、保证金、诚意金并非法律意义上的违约金、定金。故租赁协议解除后A公司应当向刘某返还保证金、诚意金。
2、A公司按照合同约定解除租赁协议,符合法律规定(具体理由详见上文分析),该解除行为合法有效,刘某要求就装修剩余价值、餐饮加盟费、食品损坏、员工工资、预期经营收入等损失请求A公司进行赔偿,缺乏法律依据,依法不予支持。
最终,法院判令A公司返还刘某保证金、诚意金共计10万元,驳回反诉中的其他诉请。
 
律师解读:
1、能否以口头约定改变原租赁协议中的付款要求
《合同法》第215条:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”。我们认为法律规定租赁期六个月以上的合同应采用书面形式,对该合同条款的变更同样应当采用书面形式,这符合长期租赁协议明确、稳定的要求。本案中,A公司与刘某的租赁协议中约定租期长达8年,未经书面确认的变更效力不应认可,刘某应当执行原租赁协议中“应于每月20日前支付下月租金”的约定。至于刘某辩称一直是于当月月底支付当月租金已形成交易习惯的问题,本案中每次刘某未按约付款后,A公司都有向刘某发送催款函进行催款,由此可见,A公司并没有默示认可并接受刘某可以迟延至当月月底支付当月租金,A公司认可的仍是合同约定的付款日期,催款函体现的整改要求,也是要求刘某按照合同约定的付款日期履行付款义务,所以,在此情况下,刘某一直是于当月月底支付当月租金的行为,并不能视为双方以交易习惯的方式变更了合同约定,而事实上恰恰是迟延付款的违约行为的体现。
2、房屋漏水的抗辩如何正当行使
《合同法》第六十六条规定:“一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求”,我们认为“部分履行部分抗辩,部分不安部分抗辩”才是本案中刘某抗辩权的正确行使方式。刘某在本案中主张抗辩应做到如下几点,才是正确的抗辩方式,否则将难以得到法院的支持:第一,房屋漏水发生后,刘某确实向A公司主张过抗辩权,否则如果当初事实上并没有行使过抗辩权,后续仅在诉讼中以抗辩权来抗辩租金的支付,这种抗辩只能理解为是一种诉讼策略,但由于诉讼中提出抗辩权的主张与当时的客观实际情况不符,法院从遵从事实的角度考量,也不会认可事后提出的抗辩理由;第二,房屋漏水发生后,刘某应履行通知A公司的义务,且在刘某迟延付款的过程中,房屋漏水的状态均是持续存在;第三,拒交金额应合理,具体可计算为代为维修费用和因维修导致不能营业或营业受影响的预期损失之和,超过此范围拒交的金额显然不合理。
3、租赁协议解除后,A公司可否采取断水断电方式请求刘某腾房
本案中,法院对A公司采取断水断电方式请求刘某腾房的方式给予肯定。我们认为,租赁协议解除后,A公司与刘某之间仅存在房屋非法占用与占用使用费的关系,A公司并不存在租赁协议中的其他义务,包括为租赁场地提供水电的义务,刘某支付的房屋占用使用费也仅仅是对A公司因房屋被占用而导致的租金损失的补偿,并不是双方之间存在使用关系,因此,这种合同合法解除后,出租人停止对房屋水电的供应,不存在对任何合同或法律的义务和禁止性规定的违背,出租人当然也无需向承租人承担任何赔偿责任。当然,A公司在断水断电前应当给予刘某通知,以便其有必要的准备时间。
4、可否主张房屋占用使用费的滞纳金
房屋占用使用费是租赁协议解除后产生的费用,不能再参照原协议约定的租金支付条款确定付款时间,也不能再参照原协议约定的违约条款加收滞纳金。但我们认为,在刘某交还房屋钥匙腾房后,A公司可请求刘某支付相关房屋占用使用费,并给与合理的宽限期。宽限期经过,刘某仍然据不支付上述款项的,A公司可请求资金占用利息损失,计算时可以同期银行贷款利率为基础,上浮30%-50%计算。
5、违约后保证金可否没收
违约金与保证金是两个不同的概念,违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式,合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任,在性质上具有补偿性和惩罚性。违约金的主要功能并不是为了确保债权的实现,而在于督促预付违约情事的发生。而保证金是合同当事人为担保合同的履行,而给付另一方当事人一定金钱作为债权的担保,是合同履行的一种担保方式,具有一定的补偿性。从目的上而言,保证金不是为了惩罚违约方,而是为了担保债务的履行,其不具备惩罚性。因此,审理法院判令A公司退还保证金的做法并无不妥。
 
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