承租人应如何提出执行异议？
来源：宜昌律师在线网 作者：网络 时间：2017-08-29 09:44
1、最高法：不动产承租人主张租赁权须在法院查封前占有
中新网5月5日电 最高人民法院执行局长张根大今日表示，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确要求不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产。
最高法今日举行发布会，通报《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关情况。
张根大介绍，《异议复议规定》明确要求，不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产。按照合同法等民事法律关于“买卖不破租赁”的规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权益。《异议复议规定》在平衡承租人和申请执行人利益的基础上，对执行程序中保护不动产承租人的租赁权作出了具有操作性的规定。
张根大表示，根据《异议复议规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但同时，如果案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
2、承租人：对房屋查封提出执行异议其法律地位如何认定
作者：陆世雄 来源：重庆法院网
案情：
周某与李某于2013年8月1日签订房屋租赁合同，由周某租赁李某名下位于重庆市某小区的房屋一套，租赁期限为一年。2014年3月，李某因外债导致其租赁给周某的房屋被法院查封。2014年4月，周某向法院提出执行异议，认为自己是房屋的合法居住使用者，法院的查封行为侵犯了自己的租赁权，对其使用房屋产生了负面影响，要求法院解除房屋查封。
争议焦点：
在执行异议审查过程中，对于周某法律地位的认定出现了两种观点：
一种观点认为周某在本案中属于利害关系人，周某不能对查封的房屋主张实体权利，其异议只能针对执行行为，应该按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查；
另一种观点则认为周某是案外人，周某实际占有并使用房屋，其异议的提出针对的是执行标的的使用，应该按照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。
评析：
笔者赞同第二种观点。
关于租赁权的性质，首先对比以下两个法条：
《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。
《物权法》第一百一十七条：用益物权人对他人所有的不动产或动产享有占有、使用、收益的权利。
从上述两个法条可以看出，租赁权是基于租赁合同产生，但其目的在于用益，最终形式表现为承租人对租赁物的占有、使用和支配。因此对于租赁权，不能简单的将之认定为债权，它具有用益物权的特征，有物权化的趋势。特别对于房屋租赁，我国法律还确立了 “买卖不破租赁”“承租人优先购买”等规则，这都是对租赁权物权化的肯定。在案外人异议中，异议的提出针对的是执行标的，包括执行标的的占有、使用、收益、处分，而租赁权也正好涉及到承租人对租赁物的占用、使用和收益。
在本案中，周某的租赁权产生在前，法院查封的效力产生在后。周某能否就法院的查封对租赁房屋主张实体权利，在执行异议中的地位又该如何，法律上均未做出规定。但根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定可以看出，成立在先的租赁权优先得到保护，它不受抵押权的实际影响。究其真正原因，正是其具有物权化的特征，基于前物权优于后物权的原则，故而具有对抗后设权利的效力。同理，如果承租人的租赁权在法院查封之前形成，那么成立在先的租赁权就应该优先于法院的查封效力。承租人基于物权化的租赁权就可以对抗法院，就房屋(也即执行标的)的占有使用提出实体权利，从而在异议中被认定为案外人，法院应当按照《民诉法》第二百二十七条的规定进行处理。
如果房屋是在法院查封后才被出租，根据《物权法》第一百九十条的精神，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，即“租赁房屋在租赁期间所有权发生变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，如果房屋出租前已被法院查封的，人民法院不予支持”来看，该租赁权就不再受法律保护。承租人若对法院查封提出执行异议，就不能对房屋的占有使用提出实际主张，此时承租人只能认定为利害关系人，法院按照《民诉法》第二百二十五条的规定进行处理。
3、执行异议案：执行异议程序中买卖不破租赁关系的司法确认
【裁判要旨】
我国合同法未规定租赁合同的公示要件，执行异议人依据买卖不破租赁规则启动异议程序要求保护租赁关系，可能被恶意被执行人利用该法律漏洞，与第三人串通建立虚假租赁关系规避执行或者与其他债权人签订名为租赁合同实为担保等性质的合同以损害其他债权人、房屋竞买人利益。执行异议程序中，认定租赁关系能否对抗申请执行人，可以租赁合同以下权利外观来窥探租赁合同意思表示的真实性作为标准：租赁合同签订时间、有无抵押在先、房屋交付、使用情况等。
【案例索引】
（2013）台临执民字第2141号（2013）台临执异字第10号
【案情】
执行异议人：罗某某、陈某某
申请执行人：中国银行临海市支行
被执行人：赵某、杨某某
2010年3月18日，中国银行临海支行与赵某、杨某某签订《购房借款合同》1份，中国银行临海支行同意借给赵某、杨某某1410万元用于购买座落在椒江区中山西路408号、412-414号、418-420号、430号201-701室的房产，建筑面积为7221.40平方米，并以该房屋作为抵押担保物办理抵押登记手续。借款到期后，两借款人未归还借款。中国银行临海支行遂于2013年2月21日向法院提起诉讼。临海市人民法院审理后作出（2013）台临商初字第513号民事判决：一、赵某、杨某某在本判决生效后十日内偿还中国银行临海支行借款本金1001.22万元及利息、罚息（截止2013年2月10日的利息、罚息共计19.78万元；2013年2月10日以后的利息按中国人民银行有关规定计算至判决确定的履行之日），并支付中国银行临海支行为实现债权支出的律师代理费26万元。二、中国银行临海支行在上述债权的范围内对坐落于椒江区中山西路408号、412-414号、418-420号、436号201室-701室的房屋折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。
判决生效后，赵某、杨某某不履行生效判决的内容，中国银行临海支行向法院申请执行。临海市法院向两被执行人发出执行通知书，但两被执行人未主动履行。遂启动对被执行人所有的抵押房产评估、拍卖工作。2013年7月3日，传唤被执行人赵某到场，进入房屋进行评估，对现状（房屋由两被执行人豪华装修开办会所用、但一直未启用）予以拍照附卷，由评估公司现场踏勘评估后，执行人员收缴被执行人钥匙，将现场房屋张贴执行裁定书、封条，等待拍卖。
执行异议人罗某某、陈某某在拍卖公告过程中，进入被查封房屋西侧五间店面，开张营业，以作异议人开办的某教育培训机构办公场所之用。2013年9月16日，执行人员了解到该情况后立即发出书面通知书，要求即刻腾退，但异议人认为其向两被执行人合法租赁，拒不搬离，随即向临海市法院提出执行异议，对被执行人赵某、杨某某共同所有的坐落在台州市椒江区中山西路408号五间门面主张租赁权，要求停止拍卖。
【审判】
临海市法院审理认为：申请执行人中国银行临海支行与被执行人赵某、杨某某之间的债权债务关系经生效判决确认，两被执行人以其共有房产为借款提供担保，抵押物已依法办理了抵押登记手续，故抵押权确立。债权人有权在债务人不履行债务时以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。本案因赵某在法院执行人员所做的执行笔录中对异议人租赁椒江区中山西路408号的五间店面屋予以否认，且本次听证亦未出庭对证据进行质证，故本院对异议人与赵某之间的租赁关系不作认定。即使租赁关系存在，根据异议人提供的证据可见：房产租赁发生在抵押登记之后。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定第1款确认了抵押权优先于租赁权的原则。即房屋抵押权设定在先，租赁权设定在后时，抵押权的效力优先。后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定：“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”即房产租赁发生在抵押登记之后，未经抵押权人同意的，该租赁行为无效。本案如租赁合同有效，造成承租人损失的，承租人可以请求出租人予以赔偿损失。综上，法院在执行过程中，为实现房屋抵押权而采取一系列查封、拍卖等执行措施符合有关法律规定，并无不当。故异议人对本院即将拍卖的坐落在椒江区中山西路408号五间店面屋主张租赁权而要求本院停止拍卖的异议理由不能成立。
综上，裁定：驳回异议人罗某某、陈某某的异议请求。
裁定送达后，执行异议人未向法院提出起诉。
【评析】
借贷活动中，借款方以其所有的房屋抵押，为借款提供担保，贷款方获得了抵押物折价、变卖、拍卖款中的优先受偿权，能有效降低借款的风险，故在执行实践中，执行抵押财产一般较为顺利。但亦不能排除案外因素阻却执行的可能。本案即是执行异议人根据买卖不破租赁规则对执行程序提出异议的典型案件。如何在执行、执行异议程序中把握执行标的上之租赁关系的真实性或者异议程序中依照什么标准认定租赁关系，对于能否顺利执行、维护异议人合法权益至关重要。本案因其抵押在先，依照法律规定予以审查，故相对简单，当执行标的未设定抵押权等优先权情形下，作为普通执行标的进入执行阶段，启动执行异议程序，如何确认买卖不破租赁或者说拍卖不破租赁，值得探讨。笔者作如下分析：
一、租赁关系陷入法律困境的原因:现有规范下租赁合同成立要件不包含公示要件
我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此即买卖不破租赁的法律规定，规定得较为简单。租赁合同首先是合同关系，但是民法的规定突破了合同的相对性，将租赁权物权化，对其施加更加强烈的保护，即便租赁物易主，亦不得对抗其租赁权，由买受人继续充当房东。房屋租赁合同的成立以双方的合意为基础，至于效力问题，则涉及是否违反法律、行政法规强制性规定，勿须以公示为要件，此为我国买卖不破租赁规则的漏洞。
以北京、上海发布的地方性文件为例，《北京市建设委员会关于加强非居住房屋租赁合同登记备案工作有关问题的通知》（京建交〔2008〕309号）规定：房屋租赁双方自行达成交易的，应当自签订书面租赁合同30日内持下列材料及复印件到管理部门办理非居住房屋租赁合同登记备案手续。《上海市居住房屋租赁管理实施办法》规定：居住房屋租赁的当事人应当依法订立书面租赁合同，并向区(县)房地产管理部门登记备案。从以上两个地方文件看出，规定房屋租赁合同备案登记，仅为规范房屋租赁市场、作为征收相关税的依据。
租赁合同的物权化的应有之义就是要求其具备一定形式的权利外观作为公示方式，分为交付或登记。该漏洞容易引发租赁合同被恶意伪造，很难识别，通过诉讼或者异议听证对虚假租赁关系予以涤除的难度大大增加，直接或间接影响到相关权利人的合法权益，比如买受人增加了不可预知的风险。虚假租赁合同显然不是立法意欲保护的对象。
二、现有规范下执行异议程序租赁关系的确认标准
案外人对于执行标的的异议法律依据是2012年修订的《民诉法》227条的异议制度。该制度在2007年修订的《民诉法》204条确定的，之前的《民诉法》208条没有异议之诉，只有异议听证，即从《民诉法》208条来看，执行机构对案外人异议判断做出的裁定，因为没有一个后续审判程序的审查，这个裁定似乎是有既判力的。故2007年之后，异议人不服执行裁定，可以提起异议之诉，执行机构所作的裁决可能被推翻，程序保障更完善。
对执行标的实体权属的判断，案外人执行异议与异议之诉在判断的程序、标准、判断结论的效率这些问题上，有很大差异的。执行异议程序是一个简化的、对权利进行形式审查的司法审查过程，要求效率为先，故其得出的结论不是最终结论，可能被不服异议裁定的异议人提起的诉讼程序所推翻。笔者认为，买卖不破租赁规则落实到执行异议程序中即对执行标的租赁关系成立与否的审查，具体可以从以下几点出发：
1、租赁合同签订与抵押权设定的先后对比
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
审慎的贷款人其应积极、主动的查询不动产权属证书及至不动产登记簿来确定房屋权属状况，确保抵押权的实现不存在法律上的障碍。如果抵押在先，依照规定该条第1款确认了抵押权优先于租赁权的原则办理。即房屋抵押权设定在先，租赁权设定在后时，抵押权的效力优先。后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。
2、从房屋交付情况、租金支付方式、房屋装修、用途等外在形式考量租赁关系
租赁关系的发生，主要目的是为实现房屋的居住价值，房屋所有人让渡房屋的使用权能换取租金，那么作为履行租赁合同的外在形式包含以下内容：出租人向承租人交付房屋；承租人实际使用房屋；出租人向承租人收取符合市场行情的租金。执行实践中会发现被执行人与案外人签订房屋租赁合同，但上述四方面的形式内容被刻意修改、回避，如有房屋所有人与债权人签订借款合同，嫌房屋抵押登记麻烦、耗费精力和资金，就以签订房屋租赁合同的形式为债务提供担保，房屋不交付使用。法院对于该类案件的异议审查，应着重从房屋的实际交付、使用，租金是否正常支付展开听证调查，由异议人提供相关证据证明其主张的事实，结合实地调查，最终确认是否存在租赁房屋的真实合意。如果查明租赁合同缔结及履行中的证据所表现出的意思与书面合同相悖，应推翻书面租赁合同，否定租赁关系，这样才能保护各方当事人的利益，又能尽量避免被执行人利用规则阻碍执行。
从房屋装修、用途角度看，以本案为例，与异议人相关的部分房屋其装修堪称富丽堂皇，被执行人陈述、第三人陈述均表明该房屋系被执行人计划作小额贷款公司办公室使用，功能区块划分符合该类公司的运营需要，而异议人即承租人开办的课外辅导教育培训机构，根据生活常识不需要如此规模和档次的办公机构与培训场所，从该角度看，异议人提出的租赁关系存疑。
3、现场查封日期与交付租赁物、起始使用等时间对比
执行查封包括权属登记机构的登记查封及现场查封。现场查封起到了公示作用。租赁合同的签订日期，存在被倒签的可能。如果异议人在合同签订早于查封，但实际交付、使用晚于查封的情形下，主张租赁关系，在被执行人未履行案件较多、标的额较大的情况，应结合其他证据综合认定。
4、从被执行人签订合同的习惯进行审查
经济生活丰富多样，经济交往中衍生出的各种习惯远远超乎想象，有正当目的而为之，有不正当目的而为之，举不胜举。本案被执行人与其各债权人为借贷而签订多份大额借款合同，出具过借条，以签订抵押合同、租赁合同作为担保，正式合同签订后连续签订多份补充协议。租赁合同皆是在被执行人为增加财力证明而主动向债权人要求下签订，同时多处房产与多人重复签订租赁合同。纵观其合同签订习惯，租赁合同具有类似担保性质，目的并非是收取租金。此种租赁关系引发执行异议，容易造成执行标的物处置极其缓慢，有必要审慎审查下确认其租赁关系不能对抗申请执行人。
三、异议人不服听证裁定提起异议之诉时诉讼主体问题
根据民诉法第二百二十七条规定：……案外人、当事人对裁定不服……认为与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《执行解释》第17条规定：“案外人依照民事诉讼法第204条（新民诉法227条）规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，当以申请执行人和被执行人为共同被告。”据此，案外异议之诉中，在诉讼主体上，异议申请人为原告，申请执行人为被告。当被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利时，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
本案中，被执行人赵某在执行中接受调查称其与异议人不存在租赁关系，实质上是借款，如果异议人对执行裁定不服，主张租赁合同下的权利，异议人是原告，应当列申请执行人、被执行人为共同被告。当然其也可以起诉要求被执行人赔偿因无法履行租赁合同引起的损失。
编写人 临海市人民法院 徐周
